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2026-Sep-25

當內地新生蒙同學拖著行李箱走進港島一間學生公寓時，她已經為這張床奔波了一個夏天——從5月下旬開始找中介，實地看過洋樓和長租酒店，再放棄環境復雜的唐樓，最終她選定了緊鄰香港大學的一間學生公寓：折後月租近一萬元，包水電網。

蒙同學或許不知道的是，就在她滿街找房的同時，各路資本也在全港「掃樓」。今年9月，新加坡凱德投資擬以23億港元收購上環的酒店，計劃改造成學生公寓。7月，京東集團斥資7.5億港元購入油麻地的酒店。3月，中原投資完成15億港元的九龍城富豪東方酒店收購……據不完全統計，今年以來披露的收購改建案例超過10宗，交易總額突破80億港元。

一門圍繞學生公寓的生意，正在成為香港資本市場熱門的新賽道。

香港學生宿舍內部

一、五年時間，從兩千張床位到一萬七千張

香港學生宿舍成為投資熱門，是近五年的事。「學生宿舍在香港剛開始的時候是2021年底，那時有一個美資基金AEW買了第一棟在紅磡，現在叫Y83。」世邦魏理仕香港資本市場部董事總經理兼主管甄浚岷表示。

甄浚岷給出一組數字：2021到2022年，整個香港市場化學生宿舍大概只有2000到3000張床位，如今已超過一萬張，加上潛在供應可到約1.6萬至1.7萬張。

世邦魏理仕香港資本市場部董事總經理兼主管 甄浚岷

資本結構也在變化。「一開始是外資為主，到2024年，很多本地投資者或本地家族基金加入。踏入今年，開始有中資甚至國企機構，也有新加坡、馬來西亞的投資者投入市場。」甄浚岷形容現在是「百花齊放，熱潮趨向成熟的時期。」

甄浚岷介紹，扣除所有成本，學生宿舍的凈回報率一般在5%−5.5%，這一數字高於甲級寫字樓的3.7%和中小型住宅的3%左右。

「對香港來說，它可能屬於新興的產業，但在英國、美國和澳洲，學生宿舍已經是一個很穩定、獨立的資產類別。」深耕這個市場十年的中原投資收購和資產管理總監周子浩說。中原投資的母體在英美市場運營學生公寓多年，2022、2023年香港物業價格調整後，他們判斷「價格調整得差不多了」，於2024年回港入場。

中原投資收購和資產管理總監 周子浩

二、學生的賬本：月租萬元，安全比面積重要

對中原投資的周子浩來說，這門生意不只是買樓收租。「我們希望出租的不單是一個床位，也是一種社群體驗。」周子浩細數標配之外的東西，閱讀室、共享廚房、洗衣房、健身房，烹飪班，還有面向一千多名學生的城市小旅行和職業講座。

校舍內的公共廚房

回到蒙同學，這位內地新生把香港主流房源摸了個遍，她最終鎖定學生公寓，理由是「安全省心、氛圍純粹」，租住人群以在校學生為主，配套每周保潔，家長最放心。但短板同樣突出，私人使用面積狹小、定價偏高。

蒙同學租住的校舍每個月月租近萬元

她給學弟學妹的建議是：自理能力較弱、追求安穩、預算充足的，選學生公寓；動手能力強、喜歡獨立生活的，可以合租洋樓唐樓。

需求決定市場，香港學生宿舍入住率維持在98%至100%，租金自2022年以來每年穩步上漲近10%，世邦魏理仕的甄浚岷在8月底與營運商交流得到的反饋是：很多床位已經租了九成、九成五。

三、政策"松綁"：三四個星期就能批出申請

資本聞風而動，源頭在政策。香港特區立法會議員（教育界）鄧飛直言：「如果沒有『城中學舍計劃』這個政策，你要發展商去投一塊空地建宿舍，投入太大了，而且也不好說市場是不是真有那麽大的需求。」

香港特區立法會議員（教育界） 鄧飛

鄧飛所說的「城中學舍計劃」，是特區政府發展局與教育局2025年7月推出的先導計劃，在規劃、建築物及土地行政等多方面提供便利，鼓勵市場以自資和私營方式將現有商廈、酒店改裝為學生宿舍。

剛剛發布的2026年施政報告披露了這份「成績單」：「城中學舍計劃」至今已有41宗申請通過資格確認，可提供約10800個宿位。香港發展局將在本財政年度內推售首幅專門的學生宿舍用地，交由市場競投新建宿舍。

世邦魏理仕的甄浚岷透露，按一般流程走屋宇署、城規會或地政總署，酒店改裝需時三到六個月，「但『城中校舍』申請速度，投資者提交申請後三四個星期就批出來。可見特區政府對政策的決心很大。」

四、政策的底氣：源源不斷的赴港學生

政策的底氣來自香港特區政府「留學香港」品牌的整體布局。自2024/2025學年起，香港將教資會資助院校非本地學生招生上限，從本地學額的20%提升至40%，2026/2027學年將進一步提升至50%。因此，周子浩表示中原投資把床位目標從最初的2000至3000個，上調到6000個。

香港學生宿舍內部公共空間

今年9月發布的《香港特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃（2026—2030年）》中提出建設三大大學城，總面積擴容至1000公頃。

《香港特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃（2026—2030年）》

根據戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢估算，在香港八大院校中，整體學生與校內宿位比例約為3.4比1，代表每個床位由超過3名學生爭奪。

世邦魏理仕的甄浚岷估算未來三年床位缺口在6萬到8萬張之間，「從兩三千張床到一萬六七，每年新供應可能三四千張，要十年以上才能彌補缺口，而缺口還在增加。」甄浚岷說，「這是一個五年甚至十年或更長的長遠需求。」

中原投資的周子浩也認為，從找到項目到改造再到出租動輒一至兩年，「供應沒那麽容易立刻釋放出來，市場目前會維持供不應求的階段」。

五、風口下的思考：畢業之後留下來的有多少？

在香港特區立法會議員（教育界）鄧飛看來，推廣「留學香港」背後是香港的現實處境：本地出生率持續下降，人口結構走向老化，留學生來了能帶旺本地民生。

但被問到留學生畢業後的去留，他表達了擔憂：「今年找工作提供的崗位數量，比往年少了超過一半，香港必須要有增長性項目，把經濟大幅度提升，比如北部都會區，釋放出來的崗位和職業生涯發展的機會才能多。」

北都大學城由三大校區組成，包括洪水橋大學城、新田大學城、打鼓嶺大學城

香港其實已經在為這場「留人」的持久戰加碼，今年9月發布的《香港特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃（2026—2030年）》明確提出，北都大學城將推動教育、科技、人才一體化發展，洪水橋大學城配備學生宿舍和人才公寓，形成「教學—科研—生活—就業」有機銜接的國際化生態體系。

戴德梁行的鄧淑賢認為，從全球經驗來看，大學城往往能帶動周邊形成創新經濟圈，北都大學城有望為港深兩地提供新賽道，香港可以發揮基礎科研、國際融資及知識產權保護優勢，而深圳則具備強大的產業化能力和市場規模。

當三個大學城在北部都會區拔地而起，香港要建的不只是一萬七千張床，而是一座能讓年輕人留下來的城市。


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